Fewer people can reduce demand for an unchanged housing stock

Greece's population decline can leave fewer households needing homes while the homes remain available. With average household size unchanged, Eurostat's projected population decline from 10.37 million in 2025 to 9.18 million in 2050 would mean 11.5% fewer resident households. If the stock of usable homes also stayed unchanged, there would be 11.5% fewer households per available home. That would ease housing pressure relative to 2025. Eurostat national projections; scenario calculation

Smaller households can absorb some or all of that reduction. If average household size falls by 0.25% each year, the same population projection leaves 5.8% fewer households by 2050. At 0.50%, households instead rise by 0.3%; at 0.75%, they rise by 6.9%. With available homes unchanged, those last two scenarios put more households against the same supply, despite the smaller population. Household-size scenarios

The demand side of this comparison is the number of resident households needing accommodation. The supply side is homes that are usable and available to residents. Buildings may remain standing while individual homes deteriorate or pass into other uses. Comparing the two sides shows whether resident housing pressure falls or rises; it does not measure today's shortage or establish that falling pressure produces a surplus.

The analysis follows that relationship from the national outlook to the wider areas containing Athens, Thessaloniki, Patras, Heraklion and Larissa. It combines the census record with Eurostat's population projections and explicit household-size and supply assumptions. The methods, source notes and data reconciliation accompany a downloadable scenario workbook.

The census record explains why household size matters. Population fell from 10.82 million to 10.48 million between 2011 and 2021, while private households rose from 4.13 million to 4.33 million. That is a population decline of 3.1% alongside household growth of 4.8%: almost 334,000 fewer residents, but almost 198,000 more households. Using residents living in private households, rather than the entire population, average household size fell from approximately 2.555 people to 2.371. The reduction in people living together more than offset the population decline. ELSTAT national census results; private-household members

Every municipality in the five-city comparison gained households. Athens added 8.3% and Thessaloniki 6.9%, despite both losing population. Patras recorded household growth of 13.6%, Heraklion 7.5% and Larissa 7.9%. Those municipalities also gained residents, but their household counts grew considerably faster. The result spans places with different population trajectories: the number of people alone understated the change in separate households in all five. ELSTAT 2011 household tables; 2021 household tables

These totals cannot establish how much of the subsequent rise in prices came from household formation. The census records living arrangements, including arrangements people may have accepted because housing was expensive or unavailable. An adult who would prefer to move out but remains with family does not appear as an additional household. The observed increase nevertheless establishes something consequential: Greece's previous decade of population decline did not produce a parallel decline in the number of resident households.

A smaller household can still need a whole home

A household's accommodation requirement does not shrink in neat proportion to its membership. A couple whose children leave may continue living in the same apartment. After one partner dies, the surviving partner may remain there alone. In each case the household contains fewer people while continuing to occupy a home. If the departing children establish separate homes, the household count can rise even as the original household becomes smaller. These are different processes with the same arithmetic effect on the relationship between people and households.

A simple illustration gives the change a scale. One hundred people living in households of 2.5 people form 40 households. Ninety people living in households of two form 45. Population has fallen by a tenth, but the number of households has risen by an eighth. The example says nothing about the particular dwellings those households occupy or their ability to pay. It demonstrates why a count of residents can move in the opposite direction from the number of homes needed to accommodate separate households.

Across Greece, the census change in average household size corresponds to an annual reduction of approximately 0.747% between 2011 and 2021. Carrying that rate forward would be an assumption about future behaviour and living arrangements. The analysis therefore tests a range: no further decline in household size, then annual reductions of 0.25%, 0.50% and 0.75%. The last is close to the historical national pace. The first three allow that pace to slow substantially or stop. ELSTAT census results; household-size calculation

The range has an economic meaning as well as a demographic one. Smaller households can reflect ageing, relationship changes or a greater ability to establish an independent home. Larger or slower-shrinking households can reflect different preferences, family arrangements or constrained access to housing. The census aggregate does not separate those contributions. A slowdown in household formation could reduce measured pressure while leaving some people's wish for independent housing unmet. That possibility matters when interpreting a lower household count as an improvement in living conditions.

The calculation holds constant the share of the population living in private households. It then divides the population path by the assumed path of average household size, expressing the result as an index with 2025 equal to 100. This permits comparisons without pretending that the 2021 census supplies an observed household count for 2025. It also keeps the exercise focused on one question: given the population projection, how much difference does household size make? Definitions and calculation

Ageing also changes the kinds of homes that may be useful. A household becoming smaller does not guarantee that its dwelling is readily transferred to a new family, nor that another household can use an empty home in a different town. Dwelling size, accessibility, condition and location matter alongside the count. The national arithmetic is a first step towards understanding accommodation needs. The geography and usability of the stock determine how much of that arithmetic reaches a particular market.

How much household formation offsets depopulation

Eurostat's EUROPOP2025 baseline incorporates assumptions about fertility, mortality and migration. The national results were published in April 2026, with regional results following in June. Eurostat explicitly describes these as conditional projections. They show the population that would follow if the assumptions held, giving a consistent basis for examining housing scenarios while leaving room for a different demographic future. Eurostat release; regional projection metadata

The opening chart holds that population path constant. Its four outcomes differ because a gradual annual change in household size accumulates over 25 years. At the highest tested rate, a 0.75% reduction each year makes average household size about 17.2% smaller by 2050. That cumulative reduction is larger than the projected population decline, leaving more separate households to accommodate. The rate applies to the previous year's average size each year, so its effect compounds. Compounding and scenario calculations

Population decline remains a downward influence on resident housing demand even when the final number of households rises. For any fixed household-size path, a smaller population produces fewer households than an unchanged population would. The chart then compares the household count under each scenario with its own 2025 starting point. Depopulation can therefore restrain demand while smaller households still leave an unchanged housing stock accommodating more separate households. The direction of the population effect and the net change in households are both relevant to the housing outlook.

The break-even rate is approximately 0.49% a year. At that pace, the cumulative reduction in average household size almost exactly offsets the projected population decline between 2025 and 2050. It is a useful measure because it places the argument on a scale: a change of a few tenths of a percentage point in an annual assumption accumulates into a materially different housing outlook over 25 years. It is an endpoint calculation, not a prediction that household numbers remain perfectly flat throughout the period. Break-even calculation

The explorer starts with household size and available supply both unchanged, making the population effect visible on its own. The 0.25% household-size path then represents an illustrative slowdown from the historical pace. The 0.50% path shows how almost all the demographic easing disappears under a faster move towards smaller households. The 0.75% path asks what would happen if the historical national pace broadly continued. None is assigned a probability; together they expose the assumptions behind very different answers to the same housing question.

Migration adds another source of variation. Eurostat's national lower- and higher-migration variants place Greece's population in 2050 at approximately 8.73 million and 9.63 million respectively, compared with 9.18 million in the baseline. That range is large enough to affect the number of households materially even before considering where additional residents settle. The main figures retain the baseline so that changes in household size remain easy to see; the alternative population paths show why those figures cannot be assigned the certainty of a forecast. Eurostat national projection variants

A national population total consequently needs a household-size assumption before it can describe the resident accommodation requirement. It also needs a location. The same countrywide reduction can have different consequences if households remain dispersed or become more concentrated around particular cities. A home released in one place contributes to the national stock without necessarily meeting the need of a household elsewhere.

The horizon matters too. A lower household count in 2050 can coexist with little reduction over the next several years. For someone seeking housing now, the path between the starting point and the endpoint is consequential. The explorer at the end follows that path at five-year observations. The regional comparison adds the question of where the projected population decline offers more or less room for easing.

Five cities face different demographic surroundings

The census history above concerns municipalities. The forward comparison uses the wider geographies available in Eurostat's regional projections: Attica for Athens, the Thessaloniki regional unit, Achaia for Patras, Irakleio for Heraklion and Larisa for Larissa. Attica includes the Athens sectors, suburban territory, Piraeus and Islands. It is a reproducible geographic proxy, encompassing several housing markets. The other regional units likewise extend beyond their named cities. Eurostat regional projections; geographic definitions

This distinction changes the interpretation. Between 2011 and 2021, the population of Larisa regional unit fell by 5.4%, while Larissa municipality grew by 0.9%. Patras and Heraklion also gained residents within regional units whose populations declined. A future reduction across a region could therefore coexist with continued concentration in its main city. Homes released elsewhere in that region would not necessarily be substitutes for homes near the city's jobs, services and family networks. The comparisons below apply the same household-size assumptions everywhere to isolate the different population paths; they do not assume that household behaviour will actually evolve identically. ELSTAT municipal population; regional population

Athens: household formation absorbs much of Attica's decline

Attica's projected population falls by 10.5% between 2025 and 2050. With average household size falling by 0.25% annually, the household decline is 4.7%. At 0.50%, households increase by 1.5%. That leaves a relatively narrow demographic margin for easing across this large and varied region. The municipal history offers a reason to take household formation seriously: Athens had 320,645 households in 2021, compared with 296,096 in 2011, despite losing residents. Eurostat regional baseline; ELSTAT household tables; scenario calculations

Athens's census history is particularly useful because population decline and household growth occurred together within the municipality itself. The divergence cannot be explained simply by comparing a growing city with a shrinking rural hinterland. Changes in the number of people living together mattered within the city. Attica's future population decline therefore leaves a substantial unanswered question about the household formation taking place inside its constituent markets.

Thessaloniki: a modest reduction under slower household formation

The Thessaloniki regional unit loses 8.9% of its population in the baseline. Its household count falls by 3.0% under the 0.25% assumption and rises by 3.2% under the 0.50% assumption. Both outcomes leave much of the existing accommodation requirement intact. Within the municipality, households already grew from 147,400 to 157,507 between the last two censuses as population declined. Eurostat regional baseline; ELSTAT household tables; scenario calculations

The two middle assumptions place Thessaloniki on either side of an approximately stable household count. Continued household formation does not have to match the full historical national pace to absorb the regional population decline. Even the 0.50% assumption is sufficient. That sensitivity makes the condition and availability of existing homes especially relevant: the region could still be accommodating much the same number of households with fewer residents.

Patras: regional easing alongside a strong municipal household increase

Achaia's projected population falls by 11.7%. Households decline by 6.1% under the 0.25% assumption and remain approximately unchanged under the 0.50% assumption. The slower household-size path therefore produces more easing than in Attica or Thessaloniki. Patras municipality, however, recorded the largest historical household increase in this comparison: from 80,476 to 91,391, or 13.6%, between 2011 and 2021. Eurostat regional baseline; ELSTAT household tables; scenario calculations

Patras's population increased by just 0.9% over the census decade, far less than its household count. The city's household expansion therefore went well beyond the increase in residents. Achaia's projected decline could eventually reduce household demand, but reading it directly into a Patras housing plan would overlook the strongest observed household increase among these five municipalities. The local question is whether that formation slows, and how much, as the region loses population. ELSTAT municipal population

Heraklion: the weakest demographic route to relief

Irakleio regional unit has the smallest projected population decline among the five areas, at 3.9%. Even a 0.25% annual reduction in average household size is enough to reverse the household result into growth of 2.4%. At 0.50%, households grow by 9.0%; at 0.75%, by 16.1%. Of the four preset scenarios, only unchanged household size produces fewer households. Eurostat regional baseline; scenario calculations

Heraklion municipality's households rose from 68,118 to 73,197 between the censuses. The regional scenarios extend the supply question: under either middle household-size assumption, usable homes would have to increase simply to keep households per home at the starting ratio. That does not determine how many new buildings are required, because existing properties can return to use. It does mean that relying on the population decline alone leaves the modelled growth in households unaddressed. ELSTAT household tables; scenario definitions

Larissa: the strongest regional decline, with a clear concentration risk

Larisa regional unit has the largest projected population decline, at 13.8%. Households fall by 8.2% under the 0.25% assumption and by 2.3% under the 0.50% assumption. At 0.75%, even this region records household growth of 4.1%. Its demographic starting point creates more potential easing than elsewhere in the comparison, but the household-size assumption continues to determine the sign of the result. Eurostat regional baseline; scenario calculations

Larissa municipality's households rose from 59,026 to 63,695 while the surrounding regional unit lost residents. Here the evidence most clearly raises a distribution problem. If households become more concentrated in the city, homes released by regional decline could be poorly located for those households. Larisa's stronger demographic easing makes avoiding unnecessary additions to stock more relevant, but deciding where to restrain building and where to improve supply requires a view inside the regional total. ELSTAT household tables; regional census record

The homes available can change the result

So far, the comparison has followed the number of households. Its housing significance depends on the stock available to accommodate them. A country can lose residents and also lose usable homes through deterioration, demolition or a shift into other uses. It can gain usable homes through construction, renovation, conversion or the return of previously unavailable properties. The balance of those additions and losses can reinforce or absorb demographic easing.

Pressure eases when usable supply grows faster than households, or when households fall faster than supply. It increases when households grow faster than usable supply, or when homes are withdrawn faster than households disappear. The calculation records this relationship as households per usable home, indexed to 100 in 2025. That starting value permits a comparison of changes; it does not assume that the market began in balance. Supply and pressure-index definitions

This distinction is particularly relevant to Greece's empty-home debate. The IMF's 2026 assessment reports that around 35% of dwellings are not primary residences, while approximately 12–13% of the total stock is vacant after excluding holiday and secondary homes. Those categories represent different opportunities for resident housing. The assessment also discusses condition, energy inefficiency and ownership complications that can prevent apparently available stock from returning to use. A dwelling can exist in the statistics while requiring substantial work or agreement before a household can move in. IMF, Greece: Selected Issues, 2026

Ownership and use need equally careful treatment. A home purchased by an investor and rented to a resident remains part of resident housing supply. A change in ownership alone does not establish that supply has been withdrawn. Investor purchasing power can affect the price paid for the asset, while the property's subsequent use determines whether it accommodates a resident household. Separating those channels makes it possible to examine both housing availability and the competition to buy.

The national sensitivity calculation holds the annual household-size reduction at 0.25%. If usable supply is unchanged, households per usable home fall by 5.8% by 2050. If supply contracts by 0.25% each year, that easing disappears and the ratio rises by 0.3%. If supply instead expands by 0.25% annually, the ratio falls by 11.5%; at 0.50% supply growth, it falls by 16.8%. These are illustrative net supply paths. Their value is to show the scale of the denominator's influence over a long horizon. Supply sensitivity calculations

Independent research also finds that depopulation can coexist with further building requirements. The European Commission's 2026 country report cites an estimated construction gap of about 110,000 dwellings by 2035. That is a separate conditional modelling result which incorporates regional needs; it is not a direct count of homes missing today. Its aggregation counts shortage regions without offsetting them against surpluses elsewhere. A home in an oversupplied area cannot automatically meet a need in another location. European Commission, Greece Country Report 2026; JRC housing-needs framework

Less pressure reaches prices through a local market

Recent prices show how far Greece remains from a simple correspondence between population decline and cheaper housing. The Bank of Greece's provisional figures for the second quarter of 2026 show nominal apartment-price growth of 5.5% nationally, 5.0% in Athens and 4.7% in Thessaloniki compared with a year earlier. These are bank-valuation-based apartment indices. They establish the recent direction of measured values, without identifying the contribution made by population, household formation or any single policy. Bank of Greece, Q2 2026 apartment prices

Prices emerge from the households and investors competing for the particular homes actually offered. Income, savings, family transfers and access to credit determine what buyers can bid. Mortgage costs affect the payments a given loan requires. Owners decide whether to sell or let, while buyers assess location, condition and expected future returns. A reduction in resident households can alter that competition, but the price response depends on these other conditions and on how readily supply adjusts.

Turning the household-and-supply comparison into a price projection would require evidence about how that relationship affects local rents and sale prices, alongside financing and purchasing power. Applying a one-for-one percentage change would invent a relationship the model has not estimated. Even where fewer households release homes, the properties can enter the market slowly or in places where demand was already weak.

Affordability introduces another comparison. A lower euro price is a nominal decline. A price that rises more slowly than general inflation falls in real terms. A home becomes more affordable relative to income when its cost takes a smaller share of a household's resources, although mortgage terms and running costs also matter. Those outcomes can occur on different schedules. An unchanged sale price can become easier for a buyer to carry if income rises sufficiently; a lower price can remain inaccessible when income or borrowing capacity falls.

This extends the distinction between the availability of homes and buyers' purchasing power developed in Western Prosperity, Reconsidered. Demography changes the number and distribution of resident households entering that market. Household size determines how much population decline reduces their number. Usable supply determines how many dwellings can accommodate them. The financial position of those competing for the available homes then shapes access and price.

For housing policy, these relationships favour decisions made at the scale of the actual market. Long-term population decline belongs in the appraisal of new construction, particularly where household demand may weaken. In places where households continue to concentrate, renovation, conversion and additional homes can still be necessary. An empty dwelling should be assessed for its location, condition and prospects of returning to use; a proposed new dwelling should be assessed against the households likely to need it.

A smaller population can therefore leave more housing available relative to residents' needs. With household size and usable homes unchanged, Greece's population decline produces 11.5% fewer households per home by 2050. Allowing household size to fall by 0.25% annually reduces that easing to 5.8%; at 0.50%, it disappears. Maintaining or expanding the usable stock determines whether the reduction in demand translates into fewer households per home; the homes' location determines which households can benefit. Scenario results

This gives depopulation a clear place in housing policy: it can reduce the number of households that the stock must accommodate, but it does not maintain that stock or move it to where people need to live. Assessing those local changes is necessary even in a shrinking country. The useful outcome is better access to suitable homes for resident households, whether that comes from fewer competing households, more homes becoming available, or both.

The explorer below returns to the same question for each area. It starts with household size and usable supply unchanged, showing what population decline alone would do. Change either assumption to see whether resident households increase or decrease relative to available homes. All comparisons are against 2025 and use the official baseline population path. The starting settings establish a comparison, rather than selecting a most likely future.

Λιγότεροι κάτοικοι μπορούν να μειώσουν τη ζήτηση για το ίδιο απόθεμα κατοικιών

Η μείωση του πληθυσμού της Ελλάδας μπορεί να αφήσει λιγότερα νοικοκυριά που χρειάζονται στέγη, ενώ οι κατοικίες παραμένουν διαθέσιμες. Αν το μέσο μέγεθος νοικοκυριού μείνει σταθερό, η πληθυσμιακή μείωση που αποτυπώνει το βασικό σενάριο της Eurostat, από 10,37 εκατομμύρια το 2025 σε 9,18 εκατομμύρια το 2050, θα σήμαινε 11,5% λιγότερα νοικοκυριά. Αν παρέμενε σταθερός και ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών, σε κάθε διαθέσιμη κατοικία θα αντιστοιχούσαν 11,5% λιγότερα νοικοκυριά. Η στεγαστική πίεση θα υποχωρούσε σε σχέση με το 2025. Eurostat, εθνικές πληθυσμιακές προβολές· υπολογισμός του σεναρίου

Τα μικρότερα νοικοκυριά μπορούν να απορροφήσουν μέρος ή και το σύνολο αυτής της μείωσης. Αν το μέσο μέγεθος νοικοκυριού μειώνεται κατά 0,25% τον χρόνο, η ίδια πληθυσμιακή προβολή δίνει 5,8% λιγότερα νοικοκυριά το 2050. Με ετήσια μείωση 0,50%, ο αριθμός τους αυξάνεται κατά 0,3%, ενώ με 0,75% αυξάνεται κατά 6,9%. Αν οι διαθέσιμες κατοικίες μείνουν αμετάβλητες, στα δύο τελευταία σενάρια περισσότερα νοικοκυριά πρέπει να στεγαστούν στο ίδιο απόθεμα, παρότι ο πληθυσμός είναι μικρότερος. Σενάρια για το μέγεθος νοικοκυριού

Στη σύγκριση αυτή, η ζήτηση αφορά τη στέγαση του πληθυσμού που κατοικεί στη χώρα και μετριέται με τον αριθμό των νοικοκυριών. Η προσφορά αφορά κατοικίες κατάλληλες και διαθέσιμες για τη στέγαση των κατοίκων. Τα κτίρια μπορεί να παραμένουν όρθια, ενώ ορισμένες κατοικίες φθείρονται ή αλλάζουν χρήση. Η σύγκριση των δύο μεγεθών δείχνει αν η στεγαστική πίεση μειώνεται ή αυξάνεται. Δεν μετρά το σημερινό έλλειμμα κατοικιών ούτε αποδεικνύει ότι η υποχώρηση της πίεσης οδηγεί σε πλεόνασμα.

Η ανάλυση παρακολουθεί αυτή τη σχέση από το εθνικό επίπεδο έως τις ευρύτερες περιοχές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης, της Πάτρας, του Ηρακλείου και της Λάρισας. Συνδυάζει τα στοιχεία των απογραφών με τις πληθυσμιακές προβολές της Eurostat και ρητές παραδοχές για το μέγεθος των νοικοκυριών και την προσφορά κατοικιών. Η μεθοδολογία, η τεκμηρίωση και η αντιπαραβολή των δεδομένων συνοδεύονται από το αρχικό υπολογιστικό φύλλο των σεναρίων.

Οι απογραφές εξηγούν γιατί έχει σημασία το μέγεθος του νοικοκυριού. Μεταξύ 2011 και 2021, ο πληθυσμός μειώθηκε από 10,82 σε 10,48 εκατομμύρια, ενώ τα ιδιωτικά νοικοκυριά αυξήθηκαν από 4,13 σε 4,33 εκατομμύρια. Ο πληθυσμός υποχώρησε κατά 3,1% και τα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 4,8%: σχεδόν 334.000 λιγότεροι κάτοικοι, αλλά σχεδόν 198.000 περισσότερα νοικοκυριά. Αν στον υπολογισμό χρησιμοποιηθούν οι κάτοικοι που ζουν σε ιδιωτικά νοικοκυριά, αντί για το σύνολο του πληθυσμού, το μέσο μέγεθος νοικοκυριού μειώθηκε από περίπου 2,555 σε 2,371 άτομα. Η μείωση του αριθμού των ανθρώπων που ζουν μαζί υπερκάλυψε την πληθυσμιακή υποχώρηση. ΕΛΣΤΑΤ, εθνικά αποτελέσματα απογραφής· μέλη ιδιωτικών νοικοκυριών

Και στους πέντε δήμους της σύγκρισης τα νοικοκυριά αυξήθηκαν. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 8,3% και στη Θεσσαλονίκη 6,9%, παρότι και οι δύο έχασαν πληθυσμό. Η Πάτρα κατέγραψε αύξηση νοικοκυριών 13,6%, το Ηράκλειο 7,5% και η Λάρισα 7,9%. Οι τρεις αυτοί δήμοι κέρδισαν και κατοίκους, αλλά τα νοικοκυριά τους αυξήθηκαν πολύ ταχύτερα. Το εύρημα αφορά, επομένως, περιοχές με διαφορετικές πληθυσμιακές διαδρομές: και στις πέντε, η μεταβολή του πληθυσμού από μόνη της υποτιμούσε την αύξηση των χωριστών νοικοκυριών. ΕΛΣΤΑΤ, πίνακες νοικοκυριών 2011· πίνακες νοικοκυριών 2021

Αυτά τα σύνολα δεν αρκούν για να αποδοθεί ένα συγκεκριμένο μέρος της μεταγενέστερης ανόδου των τιμών στη δημιουργία νοικοκυριών. Η απογραφή καταγράφει τον τρόπο με τον οποίο ζουν οι άνθρωποι, μαζί με επιλογές που μπορεί να αναγκάστηκαν να κάνουν επειδή η κατοικία ήταν ακριβή ή δυσεύρετη. Ένας ενήλικος που θα προτιμούσε να μετακομίσει, αλλά παραμένει με την οικογένειά του, δεν καταγράφεται ως πρόσθετο νοικοκυριό. Η καταγεγραμμένη αύξηση, ωστόσο, τεκμηριώνει κάτι συγκεκριμένο: την προηγούμενη δεκαετία, η πληθυσμιακή μείωση της Ελλάδας δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη μείωση των νοικοκυριών της.

Ένα μικρότερο νοικοκυριό μπορεί να χρειάζεται ολόκληρη κατοικία

Η ανάγκη στέγασης ενός νοικοκυριού δεν μειώνεται αναλογικά με τον αριθμό των μελών του. Ένα ζευγάρι του οποίου τα παιδιά φεύγουν μπορεί να συνεχίσει να ζει στο ίδιο διαμέρισμα. Αν ο ένας σύντροφος πεθάνει, ο άλλος μπορεί να παραμείνει εκεί μόνος. Σε κάθε περίπτωση, το νοικοκυριό έχει λιγότερα μέλη αλλά εξακολουθεί να χρησιμοποιεί μια κατοικία. Αν τα παιδιά που έφυγαν αποκτήσουν χωριστή στέγη, ο αριθμός των νοικοκυριών μπορεί να αυξηθεί, την ώρα που το αρχικό νοικοκυριό μικραίνει. Πρόκειται για διαφορετικές διαδικασίες με την ίδια αριθμητική επίδραση στη σχέση πληθυσμού και νοικοκυριών.

Ένα απλό παράδειγμα δίνει την κλίμακα της μεταβολής. Εκατό άνθρωποι που ζουν σε νοικοκυριά με μέσο μέγεθος 2,5 άτομα σχηματίζουν 40 νοικοκυριά. Ενενήντα άνθρωποι σε νοικοκυριά των δύο ατόμων σχηματίζουν 45. Ο πληθυσμός έχει μειωθεί κατά ένα δέκατο, ενώ ο αριθμός των νοικοκυριών έχει αυξηθεί κατά ένα όγδοο. Το παράδειγμα δεν προσδιορίζει σε ποιες κατοικίες ζουν αυτά τα νοικοκυριά ούτε τι μπορούν να πληρώσουν. Δείχνει γιατί ο αριθμός των κατοίκων μπορεί να κινείται προς την αντίθετη κατεύθυνση από τον αριθμό των κατοικιών που απαιτούνται για τη χωριστή στέγασή τους.

Για το σύνολο της Ελλάδας, η μεταβολή του μέσου μεγέθους νοικοκυριού μεταξύ των δύο απογραφών αντιστοιχεί σε ετήσια μείωση περίπου 0,747% την περίοδο 2011–2021. Η συνέχιση αυτού του ρυθμού θα αποτελούσε παραδοχή για τη μελλοντική συμπεριφορά και τον τρόπο διαβίωσης των ανθρώπων. Γι' αυτό εξετάζεται ένα εύρος σεναρίων: καμία περαιτέρω μείωση του μεγέθους νοικοκυριού και, στη συνέχεια, ετήσιες μειώσεις 0,25%, 0,50% και 0,75%. Το τελευταίο σενάριο βρίσκεται κοντά στον ιστορικό εθνικό ρυθμό. Τα πρώτα τρία επιτρέπουν να επιβραδυνθεί σημαντικά ή να σταματήσει η μείωση. ΕΛΣΤΑΤ, αποτελέσματα απογραφών· υπολογισμός μεγέθους νοικοκυριού

Το εύρος αυτό έχει οικονομικό και δημογραφικό περιεχόμενο. Τα μικρότερα νοικοκυριά μπορεί να συνδέονται με τη γήρανση, με αλλαγές στις προσωπικές σχέσεις ή με μεγαλύτερη δυνατότητα ανεξάρτητης στέγασης. Τα μεγαλύτερα νοικοκυριά, ή εκείνα που μικραίνουν βραδύτερα, μπορεί να αντανακλούν διαφορετικές προτιμήσεις, οικογενειακές διευθετήσεις ή περιορισμένη πρόσβαση σε κατοικία. Τα συνολικά στοιχεία της απογραφής δεν διαχωρίζουν αυτές τις επιδράσεις. Η επιβράδυνση της δημιουργίας νοικοκυριών θα μπορούσε να μειώσει τη μετρούμενη πίεση, αφήνοντας όμως ανεκπλήρωτη την επιθυμία ορισμένων ανθρώπων να στεγαστούν ανεξάρτητα. Αυτή η δυνατότητα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη πριν ερμηνευτεί ένας μικρότερος αριθμός νοικοκυριών ως βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης.

Ο υπολογισμός διατηρεί σταθερό το ποσοστό του πληθυσμού που ζει σε ιδιωτικά νοικοκυριά. Στη συνέχεια διαιρεί την προβλεπόμενη εξέλιξη του πληθυσμού με την υποθετική εξέλιξη του μέσου μεγέθους νοικοκυριού και εκφράζει το αποτέλεσμα ως δείκτη, με βάση το 100 το 2025. Έτσι επιτρέπονται συγκρίσεις χωρίς να παρουσιάζεται η απογραφή του 2021 ως παρατήρηση του αριθμού νοικοκυριών για το 2025. Το ερώτημα παραμένει συγκεκριμένο: με δεδομένη την πληθυσμιακή προβολή, πόσο αλλάζει το αποτέλεσμα όταν αλλάζει το μέγεθος του νοικοκυριού; Ορισμοί και υπολογισμός

Η γήρανση μεταβάλλει επίσης το είδος των κατοικιών που μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες των νοικοκυριών. Το ότι ένα νοικοκυριό μικραίνει δεν εγγυάται ότι η κατοικία του θα περάσει εύκολα σε μια νέα οικογένεια, ούτε ότι κάποιο άλλο νοικοκυριό μπορεί να αξιοποιήσει ένα άδειο σπίτι σε διαφορετική πόλη. Μαζί με το πλήθος των κατοικιών, έχουν σημασία το μέγεθος, η προσβασιμότητα, η κατάστασή τους και η τοποθεσία τους. Οι υπολογισμοί σε εθνικό επίπεδο είναι ένα πρώτο βήμα για την κατανόηση των στεγαστικών αναγκών. Η γεωγραφική κατανομή του αποθέματος και η δυνατότητα χρήσης του καθορίζουν πόσο από αυτή τη μεταβολή θα φτάσει σε κάθε αγορά.

Πόσο αντισταθμίζει η δημιουργία νοικοκυριών την πληθυσμιακή μείωση

Το βασικό σενάριο EUROPOP2025 της Eurostat περιλαμβάνει παραδοχές για τη γονιμότητα, τη θνησιμότητα και τη μετανάστευση. Τα εθνικά αποτελέσματα δημοσιεύθηκαν τον Απρίλιο του 2026 και τα περιφερειακά ακολούθησαν τον Ιούνιο. Η Eurostat διευκρινίζει ότι πρόκειται για προβολές υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Περιγράφουν τον πληθυσμό που θα προέκυπτε αν επαληθεύονταν οι παραδοχές, προσφέροντας μια συνεπή βάση για την εξέταση στεγαστικών σεναρίων χωρίς να αποκλείουν διαφορετική δημογραφική εξέλιξη. Ανακοίνωση της Eurostat· μεταδεδομένα περιφερειακών προβολών

Το πρώτο διάγραμμα χρησιμοποιεί την ίδια πληθυσμιακή διαδρομή σε όλες τις περιπτώσεις. Τα τέσσερα αποτελέσματα διαφέρουν επειδή μια σταδιακή ετήσια μεταβολή του μεγέθους νοικοκυριού συσσωρεύεται επί 25 χρόνια. Στον υψηλότερο ρυθμό που εξετάζεται, η ετήσια μείωση κατά 0,75% κάνει το μέσο μέγεθος νοικοκυριού περίπου 17,2% μικρότερο έως το 2050. Αυτή η σωρευτική μείωση είναι μεγαλύτερη από την προβλεπόμενη υποχώρηση του πληθυσμού, οπότε προκύπτουν περισσότερα χωριστά νοικοκυριά που χρειάζονται στέγη. Κάθε χρόνο, ο ρυθμός εφαρμόζεται στο μέσο μέγεθος του προηγούμενου έτους και η επίδρασή του συσσωρεύεται με αυτόν τον τρόπο. Σωρευτικές μεταβολές και υπολογισμοί σεναρίων

Η πληθυσμιακή μείωση εξακολουθεί να συγκρατεί τη στεγαστική ζήτηση των κατοίκων ακόμη και όταν ο τελικός αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται. Για την ίδια διαδρομή του μεγέθους νοικοκυριού, ένας μικρότερος πληθυσμός δίνει λιγότερα νοικοκυριά από όσα θα έδινε ένας αμετάβλητος πληθυσμός. Το διάγραμμα συγκρίνει έπειτα τον αριθμό των νοικοκυριών κάθε σεναρίου με την αφετηρία του το 2025. Η πληθυσμιακή υποχώρηση μπορεί επομένως να συγκρατεί τη ζήτηση, ενώ τα μικρότερα νοικοκυριά αφήνουν τελικά το ίδιο απόθεμα κατοικιών να στεγάσει περισσότερα χωριστά νοικοκυριά. Τόσο η επίδραση της δημογραφίας όσο και η τελική μεταβολή των νοικοκυριών έχουν σημασία για τη στεγαστική προοπτική.

Ο ετήσιος ρυθμός που εξισορροπεί τις δύο μεταβολές είναι περίπου 0,49%. Με αυτόν τον ρυθμό, η σωρευτική μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού αντισταθμίζει σχεδόν ακριβώς την προβλεπόμενη πληθυσμιακή μείωση μεταξύ 2025 και 2050. Η σύγκριση δίνει συγκεκριμένη κλίμακα στο επιχείρημα: μια αλλαγή λίγων δεκάτων της ποσοστιαίας μονάδας σε μια ετήσια παραδοχή οδηγεί, έπειτα από 25 χρόνια, σε αισθητά διαφορετικές στεγαστικές ανάγκες. Ο υπολογισμός αφορά το αποτέλεσμα στο τέλος της περιόδου· δεν συνεπάγεται ότι ο αριθμός των νοικοκυριών θα παραμένει ακριβώς σταθερός σε όλη τη διάρκειά της. Υπολογισμός του ρυθμού εξισορρόπησης

Το διαδραστικό εργαλείο ξεκινά με αμετάβλητο μέγεθος νοικοκυριού και αμετάβλητη προσφορά κατοικιών, ώστε να φανεί μεμονωμένα η επίδραση του πληθυσμού. Το σενάριο ετήσιας μείωσης του μεγέθους νοικοκυριού κατά 0,25% εξετάζει στη συνέχεια μια ενδεικτική επιβράδυνση σε σχέση με τον ιστορικό ρυθμό. Το 0,50% δείχνει πώς μια ταχύτερη μετάβαση σε μικρότερα νοικοκυριά απορροφά σχεδόν όλη την υποχώρηση της πίεσης που προέρχεται από τη μείωση του πληθυσμού. Το 0,75% εξετάζει τι θα συνέβαινε αν συνεχιζόταν περίπου ο ιστορικός εθνικός ρυθμός. Δεν αποδίδεται πιθανότητα σε κανένα σενάριο. Μαζί, αποκαλύπτουν τις παραδοχές που οδηγούν σε πολύ διαφορετικές απαντήσεις στο ίδιο στεγαστικό ερώτημα.

Η μετανάστευση προσθέτει μια ακόμη πηγή διαφοροποίησης. Οι εθνικές παραλλαγές της Eurostat με χαμηλότερη και υψηλότερη μετανάστευση τοποθετούν τον πληθυσμό της Ελλάδας το 2050 περίπου στα 8,73 και 9,63 εκατομμύρια αντίστοιχα, έναντι 9,18 εκατομμυρίων στο βασικό σενάριο. Το εύρος είναι αρκετά μεγάλο ώστε να επηρεάζει ουσιαστικά τον αριθμό των νοικοκυριών, πριν ακόμη εξεταστεί πού εγκαθίστανται οι πρόσθετοι κάτοικοι. Τα κύρια διαγράμματα διατηρούν το βασικό σενάριο για να παραμένει ευδιάκριτη η επίδραση του μεγέθους νοικοκυριού. Οι εναλλακτικές πληθυσμιακές διαδρομές εξηγούν γιατί τα αποτελέσματα δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν ως βεβαιότητες για το μέλλον. Eurostat, παραλλαγές εθνικών πληθυσμιακών προβολών

Ο συνολικός πληθυσμός μιας χώρας πρέπει επομένως να συνδυαστεί με μια παραδοχή για το μέγεθος νοικοκυριού πριν μεταφραστεί σε ανάγκες στέγασης. Χρειάζεται επίσης να ληφθεί υπόψη η γεωγραφική κατανομή των νοικοκυριών. Η ίδια εθνική μείωση μπορεί να έχει διαφορετικές συνέπειες αν τα νοικοκυριά παραμένουν διάσπαρτα ή συγκεντρώνονται περισσότερο γύρω από συγκεκριμένες πόλεις. Μια κατοικία που ελευθερώνεται σε έναν τόπο προσμετράται στο εθνικό απόθεμα, χωρίς απαραίτητα να καλύπτει την ανάγκη ενός νοικοκυριού αλλού.

Σημασία έχει και ο χρονικός ορίζοντας. Ένας μικρότερος αριθμός νοικοκυριών το 2050 μπορεί να συνυπάρχει με περιορισμένη μείωση τα αμέσως επόμενα χρόνια. Για κάποιον που αναζητά σπίτι σήμερα, έχει συνέπειες ολόκληρη η διαδρομή από την αφετηρία μέχρι το τελικό αποτέλεσμα. Το εργαλείο στο τέλος ακολουθεί αυτή τη διαδρομή ανά πενταετία. Η περιφερειακή σύγκριση προσθέτει το ερώτημα του τόπου: πού αφήνει η προβλεπόμενη πληθυσμιακή υποχώρηση μεγαλύτερο ή μικρότερο περιθώριο αποκλιμάκωσης της στεγαστικής πίεσης.

Πέντε πόλεις σε διαφορετικό δημογραφικό περιβάλλον

Τα ιστορικά στοιχεία των απογραφών που προηγήθηκαν αφορούν δήμους. Η σύγκριση για το μέλλον χρησιμοποιεί τις ευρύτερες γεωγραφικές ενότητες για τις οποίες υπάρχουν περιφερειακές προβολές της Eurostat: την Αττική για την Αθήνα, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, την Αχαΐα για την Πάτρα, την Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου για το Ηράκλειο και την Περιφερειακή Ενότητα Λάρισας για τη Λάρισα. Η Αττική περιλαμβάνει τους τομείς της Αθήνας, προαστιακές περιοχές, τον Πειραιά και τα νησιά της Αττικής. Αποτελεί μια σαφώς ορισμένη ευρύτερη περιοχή αναφοράς, μέσα στην οποία συνυπάρχουν πολλές αγορές κατοικίας. Και οι υπόλοιπες περιφερειακές ενότητες εκτείνονται πέρα από τις αντίστοιχες πόλεις. Eurostat, περιφερειακές πληθυσμιακές προβολές· γεωγραφικοί ορισμοί

Η διάκριση αυτή αλλάζει την ερμηνεία. Μεταξύ 2011 και 2021, ο πληθυσμός της Περιφερειακής Ενότητας Λάρισας μειώθηκε κατά 5,4%, ενώ ο πληθυσμός του Δήμου Λαρισαίων αυξήθηκε κατά 0,9%. Η Πάτρα και το Ηράκλειο επίσης κέρδισαν κατοίκους, μέσα σε περιφερειακές ενότητες που έχαναν πληθυσμό. Μια μελλοντική περιφερειακή μείωση θα μπορούσε, επομένως, να συνυπάρχει με συνεχιζόμενη συγκέντρωση στην κεντρική πόλη. Οι κατοικίες που ελευθερώνονται αλλού στην ίδια περιφερειακή ενότητα δεν υποκαθιστούν απαραίτητα τις κατοικίες κοντά στις θέσεις εργασίας, στις υπηρεσίες και στα οικογενειακά δίκτυα της πόλης. Οι συγκρίσεις που ακολουθούν εφαρμόζουν παντού τις ίδιες παραδοχές για το μέγεθος νοικοκυριού, ώστε να απομονώνουν τη διαφορετική πληθυσμιακή εξέλιξη. Δεν υποθέτουν ότι ο τρόπος συγκρότησης των νοικοκυριών θα εξελιχθεί πράγματι με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιοχές. ΕΛΣΤΑΤ, πληθυσμός δήμων· πληθυσμός περιφερειακών ενοτήτων

Αθήνα: η δημιουργία νοικοκυριών απορροφά μεγάλο μέρος της μείωσης στην Αττική

Στην προβολή της Eurostat, ο πληθυσμός της Αττικής μειώνεται κατά 10,5% μεταξύ 2025 και 2050. Αν το μέσο μέγεθος νοικοκυριού υποχωρεί κατά 0,25% ετησίως, ο αριθμός των νοικοκυριών μειώνεται κατά 4,7%. Με 0,50%, αυξάνεται κατά 1,5%. Το δημογραφικό περιθώριο αποκλιμάκωσης είναι, συνεπώς, σχετικά περιορισμένο σε αυτή τη μεγάλη και ανομοιογενή περιφέρεια. Η ιστορία του δήμου δίνει έναν λόγο να ληφθεί σοβαρά υπόψη η δημιουργία νοικοκυριών: ο Δήμος Αθηναίων είχε 320.645 νοικοκυριά το 2021, έναντι 296.096 το 2011, παρότι έχασε κατοίκους. Eurostat, βασικό περιφερειακό σενάριο· ΕΛΣΤΑΤ, πίνακες νοικοκυριών· υπολογισμοί σεναρίων

Η περίπτωση της Αθήνας είναι ιδιαίτερα χρήσιμη επειδή η πληθυσμιακή μείωση και η αύξηση των νοικοκυριών συνέβησαν ταυτόχρονα μέσα στον ίδιο τον δήμο. Η απόκλιση δεν εξηγείται απλώς με μια σύγκριση ανάμεσα σε μια πόλη που μεγαλώνει και μια αγροτική ενδοχώρα που συρρικνώνεται. Η μεταβολή του αριθμού των ανθρώπων που ζουν μαζί είχε σημασία μέσα στην ίδια την πόλη. Η μελλοντική πληθυσμιακή μείωση της Αττικής αφήνει επομένως ανοιχτό ένα ουσιαστικό ερώτημα για τη δημιουργία νοικοκυριών στις επιμέρους αγορές της.

Θεσσαλονίκη: μικρή μείωση αν επιβραδυνθεί η δημιουργία νοικοκυριών

Η Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης χάνει το 8,9% του πληθυσμού της στο βασικό σενάριο. Τα νοικοκυριά μειώνονται κατά 3,0% με την παραδοχή του 0,25% και αυξάνονται κατά 3,2% με εκείνη του 0,50%. Και στα δύο αποτελέσματα διατηρείται μεγάλο μέρος της σημερινής ανάγκης στέγασης. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, τα νοικοκυριά είχαν ήδη αυξηθεί από 147.400 σε 157.507 μεταξύ των δύο τελευταίων απογραφών, ενώ ο πληθυσμός μειωνόταν. Eurostat, βασικό περιφερειακό σενάριο· ΕΛΣΤΑΤ, πίνακες νοικοκυριών· υπολογισμοί σεναρίων

Με τις δύο ενδιάμεσες παραδοχές, ο αριθμός των νοικοκυριών της Θεσσαλονίκης βρίσκεται λίγο χαμηλότερα ή λίγο υψηλότερα από το επίπεδο του 2025. Η μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού δεν χρειάζεται να συνεχιστεί με ολόκληρο τον ιστορικό εθνικό ρυθμό για να αντισταθμίσει την περιφερειακή πληθυσμιακή μείωση. Αρκεί ακόμη και η παραδοχή του 0,50%. Η ευαισθησία αυτή αυξάνει τη σημασία της κατάστασης και της διαθεσιμότητας των υπαρχουσών κατοικιών: η περιφερειακή ενότητα θα μπορούσε να στεγάζει σχεδόν τον ίδιο αριθμό νοικοκυριών με λιγότερους κατοίκους.

Πάτρα: περιφερειακή υποχώρηση της πίεσης, ισχυρή αύξηση νοικοκυριών στον δήμο

Ο πληθυσμός της Αχαΐας μειώνεται κατά 11,7% στην προβολή. Τα νοικοκυριά υποχωρούν κατά 6,1% με την παραδοχή του 0,25% και παραμένουν περίπου αμετάβλητα με εκείνη του 0,50%. Η βραδύτερη μείωση του μεγέθους νοικοκυριού αφήνει, επομένως, μεγαλύτερο περιθώριο αποκλιμάκωσης από ό,τι στην Αττική ή στη Θεσσαλονίκη. Ο Δήμος Πατρέων, όμως, κατέγραψε τη μεγαλύτερη ιστορική αύξηση νοικοκυριών στη σύγκριση: από 80.476 σε 91.391, δηλαδή 13,6%, μεταξύ 2011 και 2021. Eurostat, βασικό περιφερειακό σενάριο· ΕΛΣΤΑΤ, πίνακες νοικοκυριών· υπολογισμοί σεναρίων

Ο πληθυσμός της Πάτρας αυξήθηκε μόλις κατά 0,9% στη δεκαετία μεταξύ των απογραφών, πολύ λιγότερο από τον αριθμό των νοικοκυριών. Η αύξηση των νοικοκυριών της πόλης ξεπερνούσε συνεπώς κατά πολύ την αύξηση των κατοίκων. Η προβλεπόμενη υποχώρηση στην Αχαΐα θα μπορούσε με τον χρόνο να μειώσει τη στεγαστική ζήτηση. Αν όμως μεταφερόταν αυτούσια σε έναν στεγαστικό σχεδιασμό για την Πάτρα, θα παρέβλεπε την ισχυρότερη καταγεγραμμένη αύξηση νοικοκυριών μεταξύ των πέντε δήμων. Το τοπικό ερώτημα είναι αν, και πόσο, θα επιβραδυνθεί η δημιουργία νοικοκυριών καθώς η περιφερειακή ενότητα χάνει πληθυσμό. ΕΛΣΤΑΤ, πληθυσμός δήμων

Ηράκλειο: το μικρότερο δημογραφικό περιθώριο αποκλιμάκωσης

Η Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου έχει τη μικρότερη προβλεπόμενη πληθυσμιακή μείωση από τις πέντε περιοχές, μόλις 3,9%. Ακόμη και μια ετήσια μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού κατά 0,25% αρκεί για να αντιστρέψει το αποτέλεσμα και να δώσει αύξηση νοικοκυριών 2,4%. Με 0,50%, τα νοικοκυριά αυξάνονται κατά 9,0%, και με 0,75% κατά 16,1%. Από τα τέσσερα προκαθορισμένα σενάρια, μόνο το αμετάβλητο μέγεθος νοικοκυριού οδηγεί σε λιγότερα νοικοκυριά. Eurostat, βασικό περιφερειακό σενάριο· υπολογισμοί σεναρίων

Τα νοικοκυριά του Δήμου Ηρακλείου αυξήθηκαν από 68.118 σε 73.197 μεταξύ των απογραφών. Τα περιφερειακά σενάρια προσθέτουν μια απαίτηση από την πλευρά της προσφοράς: και στις δύο ενδιάμεσες παραδοχές για το μέγεθος νοικοκυριού, οι διαθέσιμες κατοικίες θα έπρεπε να αυξηθούν απλώς για να διατηρηθεί η αρχική αναλογία νοικοκυριών ανά κατοικία. Αυτό δεν προσδιορίζει πόσα νέα κτίρια χρειάζονται, αφού μπορούν να επανέλθουν σε χρήση υπάρχοντα ακίνητα. Σημαίνει όμως ότι η προσδοκία ανακούφισης μόνο από την πληθυσμιακή μείωση αφήνει ακάλυπτη την αύξηση των νοικοκυριών που προκύπτει στο μοντέλο. ΕΛΣΤΑΤ, πίνακες νοικοκυριών· ορισμοί των σεναρίων

Λάρισα: η μεγαλύτερη περιφερειακή μείωση, με το ενδεχόμενο συγκέντρωσης στην πόλη

Η Περιφερειακή Ενότητα Λάρισας έχει τη μεγαλύτερη προβλεπόμενη πληθυσμιακή μείωση, 13,8%. Τα νοικοκυριά μειώνονται κατά 8,2% με την παραδοχή του 0,25% και κατά 2,3% με εκείνη του 0,50%. Με 0,75%, ακόμη και αυτή η περιοχή καταγράφει αύξηση νοικοκυριών 4,1%. Η δημογραφική της αφετηρία δημιουργεί μεγαλύτερο περιθώριο υποχώρησης της πίεσης από ό,τι στις άλλες περιοχές, αλλά η παραδοχή για το μέγεθος νοικοκυριού εξακολουθεί να καθορίζει αν ο τελικός αριθμός τους αυξάνεται ή μειώνεται. Eurostat, βασικό περιφερειακό σενάριο· υπολογισμοί σεναρίων

Τα νοικοκυριά του Δήμου Λαρισαίων αυξήθηκαν από 59.026 σε 63.695, ενώ η περιφερειακή ενότητα έχανε κατοίκους. Εδώ αναδεικνύεται καθαρότερα το ζήτημα της γεωγραφικής κατανομής. Αν τα νοικοκυριά συγκεντρωθούν περισσότερο στην πόλη, οι κατοικίες που ελευθερώνονται λόγω της περιφερειακής μείωσης μπορεί να βρίσκονται σε ακατάλληλες για αυτά τοποθεσίες. Το μεγαλύτερο περιθώριο δημογραφικής αποκλιμάκωσης της Λάρισας κάνει πιο επίκαιρη την αποφυγή περιττών προσθηκών στο απόθεμα. Για να κριθεί όμως πού χρειάζεται συγκράτηση της οικοδόμησης και πού ενίσχυση της προσφοράς, πρέπει να εξεταστεί τι συμβαίνει μέσα στην περιφερειακή ενότητα, πέρα από το συνολικό της μέγεθος. ΕΛΣΤΑΤ, πίνακες νοικοκυριών· περιφερειακά στοιχεία απογραφής

Οι διαθέσιμες κατοικίες μπορούν να αλλάξουν το αποτέλεσμα

Μέχρι εδώ, η σύγκριση παρακολουθούσε τον αριθμό των νοικοκυριών. Οι στεγαστικές συνέπειες εξαρτώνται από το απόθεμα που είναι διαθέσιμο για να τα στεγάσει. Μια χώρα μπορεί να χάνει κατοίκους και ταυτόχρονα να χάνει κατοικίες λόγω φθοράς, κατεδαφίσεων ή αλλαγής χρήσης. Μπορεί να αποκτά διαθέσιμες κατοικίες μέσω νέας οικοδόμησης, ανακαίνισης, μετατροπών ή επαναφοράς ακινήτων που προηγουμένως δεν ήταν διαθέσιμα. Το ισοζύγιο αυτών των προσθηκών και απωλειών μπορεί να ενισχύσει ή να απορροφήσει την αποκλιμάκωση που προσφέρει η δημογραφία.

Η πίεση υποχωρεί όταν οι διαθέσιμες κατοικίες αυξάνονται ταχύτερα από τα νοικοκυριά ή όταν τα νοικοκυριά μειώνονται ταχύτερα από το διαθέσιμο απόθεμα. Αυξάνεται όταν τα νοικοκυριά αυξάνονται ταχύτερα από τις διαθέσιμες κατοικίες ή όταν το απόθεμα μειώνεται ταχύτερα από τα νοικοκυριά. Ο υπολογισμός αποτυπώνει αυτή τη σχέση ως νοικοκυριά ανά διαθέσιμη κατοικία, με βάση το 100 το 2025. Η αρχική τιμή επιτρέπει τη σύγκριση μεταβολών, χωρίς να υποθέτει ότι η αγορά ξεκίνησε σε ισορροπία. Ορισμοί προσφοράς και δείκτη πίεσης

Η διάκριση έχει άμεση σχέση με τη συζήτηση για τα κενά σπίτια στην Ελλάδα. Η έκθεση του ΔΝΤ για το 2026 αναφέρει ότι περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ περίπου το 12–13% του συνολικού αποθέματος είναι κενό, χωρίς να προσμετρώνται στην κατηγορία των κενών οι εξοχικές και οι δευτερεύουσες κατοικίες. Οι κατηγορίες αυτές προσφέρουν διαφορετικές δυνατότητες για τη στέγαση κατοίκων. Η έκθεση εξετάζει επίσης την κατάσταση των ακινήτων, τη χαμηλή ενεργειακή τους απόδοση και τις ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες που μπορούν να εμποδίζουν την επαναφορά τους σε χρήση. Μια κατοικία μπορεί να υπάρχει στη στατιστική καταγραφή, αλλά να χρειάζεται εκτεταμένες εργασίες ή συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών πριν μπορέσει να εγκατασταθεί σε αυτήν ένα νοικοκυριό. ΔΝΤ, Greece: Selected Issues, 2026

Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στη διάκριση ιδιοκτησίας και χρήσης. Μια κατοικία που αγοράζεται από επενδυτή και ενοικιάζεται σε κάτοικο παραμένει μέρος της προσφοράς για τη στέγαση των κατοίκων. Η αλλαγή ιδιοκτήτη από μόνη της δεν αποδεικνύει απόσυρση κατοικίας από αυτή την προσφορά. Η αγοραστική δύναμη του επενδυτή μπορεί να επηρεάσει την τιμή αγοράς του ακινήτου, ενώ η μεταγενέστερη χρήση του καθορίζει αν στεγάζει ένα νοικοκυριό. Ο διαχωρισμός των δύο μηχανισμών επιτρέπει να εξεταστούν τόσο η διαθεσιμότητα κατοικιών όσο και ο ανταγωνισμός για την αγορά τους.

Η εθνική ανάλυση ευαισθησίας διατηρεί την ετήσια μείωση του μεγέθους νοικοκυριού στο 0,25%. Αν η προσφορά κατοικιών μείνει σταθερή, τα νοικοκυριά ανά διαθέσιμη κατοικία μειώνονται κατά 5,8% έως το 2050. Αν το διαθέσιμο απόθεμα μειώνεται κατά 0,25% τον χρόνο, η αποκλιμάκωση εξανεμίζεται και η αναλογία αυξάνεται κατά 0,3%. Αν, αντίθετα, η προσφορά αυξάνεται κατά 0,25% ετησίως, η αναλογία υποχωρεί κατά 11,5%. Με αύξηση της προσφοράς κατά 0,50%, υποχωρεί κατά 16,8%. Πρόκειται για ενδεικτικές παραδοχές καθαρής μεταβολής της προσφοράς. Δείχνουν πόσο ισχυρή μπορεί να γίνει η επίδραση του παρονομαστή σε μεγάλο χρονικό ορίζοντα. Υπολογισμοί ευαισθησίας ως προς την προσφορά

Ανεξάρτητες μελέτες δείχνουν επίσης ότι η πληθυσμιακή μείωση μπορεί να συνυπάρχει με ανάγκη περαιτέρω οικοδόμησης. Η έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την Ελλάδα το 2026 αναφέρει ένα εκτιμώμενο κενό στην οικοδόμηση, της τάξης των 110.000 κατοικιών έως το 2035. Πρόκειται για αποτέλεσμα διαφορετικού μοντέλου, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, το οποίο ενσωματώνει τις περιφερειακές ανάγκες. Δεν αποτελεί άμεση καταμέτρηση των σπιτιών που λείπουν σήμερα. Στο συνολικό αποτέλεσμα προσμετρώνται οι περιοχές με έλλειμμα, χωρίς να συμψηφίζονται με πλεονάσματα αλλού. Μια κατοικία σε περιοχή με υπερπροσφορά δεν καλύπτει αυτόματα μια ανάγκη σε άλλο τόπο. Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Έκθεση για την Ελλάδα 2026· μεθοδολογία του JRC για τις στεγαστικές ανάγκες

Η επίδραση στις τιμές εξαρτάται από την τοπική αγορά

Η πρόσφατη πορεία των τιμών δείχνει ότι η πληθυσμιακή μείωση δεν συνδέεται μηχανικά με φθηνότερη κατοικία. Τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β΄ τρίμηνο του 2026 καταγράφουν ετήσια αύξηση των ονομαστικών τιμών των διαμερισμάτων κατά 5,5% πανελλαδικά, 5,0% στην Αθήνα και 4,7% στη Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για δείκτες διαμερισμάτων που βασίζονται σε τραπεζικές εκτιμήσεις αξίας. Τεκμηριώνουν την πρόσφατη κατεύθυνση των μετρούμενων αξιών, χωρίς να απομονώνουν τη συμβολή του πληθυσμού, της δημιουργίας νοικοκυριών ή κάποιας συγκεκριμένης πολιτικής. Τράπεζα της Ελλάδος, τιμές διαμερισμάτων Β΄ τριμήνου 2026

Οι τιμές διαμορφώνονται από τον ανταγωνισμό νοικοκυριών και επενδυτών για τις συγκεκριμένες κατοικίες που πράγματι διατίθενται στην αγορά. Το εισόδημα, οι αποταμιεύσεις, οι οικογενειακές μεταβιβάσεις και η πρόσβαση στην πίστωση καθορίζουν τι μπορούν να προσφέρουν οι αγοραστές. Το κόστος στεγαστικού δανεισμού επηρεάζει τη δόση ενός δεδομένου δανείου. Οι ιδιοκτήτες αποφασίζουν αν θα πουλήσουν ή θα νοικιάσουν, ενώ οι αγοραστές αξιολογούν την τοποθεσία, την κατάσταση και τις αναμενόμενες μελλοντικές αποδόσεις. Η μείωση των νοικοκυριών μπορεί να μεταβάλει αυτόν τον ανταγωνισμό, αλλά η αντίδραση των τιμών εξαρτάται και από τις υπόλοιπες συνθήκες, καθώς και από το πόσο εύκολα προσαρμόζεται η προσφορά.

Για να μετατραπεί η σύγκριση νοικοκυριών και προσφοράς σε πρόβλεψη τιμών, θα χρειαζόταν τεκμηρίωση για το πώς η σχέση τους επηρεάζει τα τοπικά ενοίκια και τις τιμές πώλησης, μαζί με τη χρηματοδότηση και την αγοραστική δύναμη. Η αυτούσια μεταφορά της ποσοστιαίας μεταβολής των νοικοκυριών ανά κατοικία στις τιμές θα προϋπέθετε μια σχέση που το μοντέλο δεν έχει εκτιμήσει. Ακόμη και όπου η μείωση των νοικοκυριών ελευθερώνει κατοικίες, τα ακίνητα μπορεί να μπαίνουν αργά στην αγορά ή να βρίσκονται σε τόπους όπου η ζήτηση ήταν ήδη αδύναμη.

Το αν μια κατοικία είναι οικονομικά προσιτή απαιτεί μια ακόμη σύγκριση. Μια χαμηλότερη τιμή σε ευρώ αποτελεί ονομαστική μείωση. Μια τιμή που αυξάνεται βραδύτερα από τον γενικό πληθωρισμό μειώνεται σε πραγματικούς όρους. Η κατοικία γίνεται πιο προσιτή σε σχέση με το εισόδημα όταν το κόστος της απορροφά μικρότερο μέρος των πόρων του νοικοκυριού, αν και έχουν επίσης σημασία οι όροι του δανείου και οι τρέχουσες δαπάνες. Αυτά τα αποτελέσματα μπορεί να εμφανιστούν σε διαφορετικούς χρόνους. Μια αμετάβλητη τιμή πώλησης μπορεί να γίνει πιο διαχειρίσιμη για τον αγοραστή αν το εισόδημά του αυξηθεί αρκετά. Μια χαμηλότερη τιμή μπορεί να παραμείνει απρόσιτη αν μειωθεί το εισόδημα ή η δυνατότητα δανεισμού του.

Η ανάλυση αυτή επεκτείνει τη διάκριση ανάμεσα στη διαθεσιμότητα κατοικιών και στην αγοραστική δύναμη των αγοραστών που αναπτύσσεται στο Western Prosperity, Reconsidered. Η δημογραφία μεταβάλλει τον αριθμό και τη γεωγραφική κατανομή των νοικοκυριών που συμμετέχουν στην αγορά. Το μέγεθος του νοικοκυριού καθορίζει πόσο θα μειωθεί ο αριθμός τους όταν υποχωρεί ο πληθυσμός. Το διαθέσιμο απόθεμα καθορίζει πόσες κατοικίες μπορούν να τα στεγάσουν. Η οικονομική θέση όσων διεκδικούν αυτές τις κατοικίες διαμορφώνει στη συνέχεια την πρόσβαση και την τιμή.

Για τη στεγαστική πολιτική, οι σχέσεις αυτές συνηγορούν υπέρ αποφάσεων που λαμβάνονται στην κλίμακα της πραγματικής τοπικής αγοράς. Η μακροχρόνια πληθυσμιακή μείωση πρέπει να συνυπολογίζεται στην αξιολόγηση της νέας οικοδόμησης, ιδίως εκεί όπου η ζήτηση των νοικοκυριών μπορεί να εξασθενήσει. Σε τόπους όπου τα νοικοκυριά συνεχίζουν να συγκεντρώνονται, οι ανακαινίσεις, οι μετατροπές και οι πρόσθετες κατοικίες μπορεί να παραμένουν αναγκαίες. Μια κενή κατοικία πρέπει να αξιολογείται με βάση την τοποθεσία, την κατάστασή της και την προοπτική επαναφοράς της σε χρήση. Μια προτεινόμενη νέα κατοικία πρέπει να αξιολογείται σε σχέση με τα νοικοκυριά που πιθανότατα θα τη χρειαστούν.

Ένας μικρότερος πληθυσμός μπορεί, επομένως, να αφήσει περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες σε σχέση με τις ανάγκες των κατοίκων. Με αμετάβλητο μέγεθος νοικοκυριού και αμετάβλητο αριθμό διαθέσιμων κατοικιών, η πληθυσμιακή μείωση της Ελλάδας δίνει 11,5% λιγότερα νοικοκυριά ανά κατοικία έως το 2050. Αν το μέγεθος νοικοκυριού μειώνεται κατά 0,25% ετησίως, η αποκλιμάκωση περιορίζεται στο 5,8%. Με 0,50%, εξανεμίζεται. Η διατήρηση ή η διεύρυνση του διαθέσιμου αποθέματος καθορίζει αν η μείωση της ζήτησης θα μεταφραστεί σε λιγότερα νοικοκυριά ανά κατοικία. Η τοποθεσία των κατοικιών καθορίζει ποια νοικοκυριά μπορούν να ωφεληθούν. Αποτελέσματα των σεναρίων

Η πληθυσμιακή υποχώρηση έχει έτσι σαφή θέση στη στεγαστική πολιτική: μπορεί να μειώσει τον αριθμό των νοικοκυριών που πρέπει να στεγάσει το απόθεμα, αλλά δεν συντηρεί αυτό το απόθεμα ούτε το μεταφέρει εκεί όπου χρειάζεται να ζήσουν οι άνθρωποι. Η αξιολόγηση των τοπικών μεταβολών παραμένει αναγκαία ακόμη και σε μια χώρα που συρρικνώνεται. Το ζητούμενο είναι καλύτερη πρόσβαση των νοικοκυριών σε κατάλληλη κατοικία, είτε επειδή τη διεκδικούν λιγότερα νοικοκυριά είτε επειδή διατίθενται περισσότερες κατοικίες είτε και για τους δύο λόγους.

Το εργαλείο που ακολουθεί επιστρέφει στο ίδιο ερώτημα για κάθε περιοχή. Ξεκινά με αμετάβλητο μέγεθος νοικοκυριού και αμετάβλητη προσφορά κατοικιών, δείχνοντας τι θα προκαλούσε μόνη της η πληθυσμιακή μείωση. Αλλάξτε οποιαδήποτε από τις δύο παραδοχές για να δείτε αν τα νοικοκυριά αυξάνονται ή μειώνονται σε σχέση με τις διαθέσιμες κατοικίες. Όλες οι συγκρίσεις γίνονται με βάση το 2025 και χρησιμοποιούν την επίσημη βασική πληθυσμιακή διαδρομή. Οι αρχικές ρυθμίσεις αποτελούν σημείο σύγκρισης, χωρίς να επιλέγουν ένα πιθανότερο μέλλον.